1. Penser la densification comme vecteur de la mixité :

La densité favorise l’échange, elle multiplie les interfaces en faveur de la mixité, elle enrichit le lien social et assure l’essor d’une cité. C’est un postulat ! Qui répond toutefois à certaines conditions.

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La densité maîtrisée, pour partager
les atouts sans augmenter les contraintes.
Partager un peu pour gagner beaucoup.
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Il faut codifier les modalités de la densification, afin d’en tirer les bénéfices sans en avoir les inconvénients. Un travail sera engagé sur la typologie de l’habitat au travers d’un règlement urbain révisé et opérationnel via la refonte du Plan Local d’Urbanisme et Habitat intercommunal (PLU-iH).

Cette refonte se résume de la manière suivante :
• libérer des espaces en rez-de-chaussée, à destination de commerces, activités libérales, afin de les rendre accessibles aux personnes à mobilité réduite. Favorisant ainsi l’échange, le foisonnement d’un public intergénérationnel.
• augmenter le nombre de niveaux constructibles (passant de 2-3 à 4-5 étages dans certains secteurs) permettant une stratification sociale au sein même du bâti.

2. La densification au service de la Ville du « quart d’heure » :

Vouloir instaurer la ville du « quart d’heure » à l’échelle de Sens, c’est vouloir développer la vie de nos quartiers. Ils devront offrir une centralité structurante en étant pourvus des services essentiels : une école, une boulangerie, un commerce, un espace de sport, de loisir, une place, un lieu de société…

La ville du « quart d’heure » est une conception de la vie urbaine où chacun•e obtient des réponses de proximité à ses besoins fondamentaux : habiter, travailler, s’approvisionner, se soigner, s’éduquer, s’épanouir ; à maximum 1/4 d’heure à pieds de son domicile.

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La ville du 1/4 d’heure
permet à chacun•e
de trouver les réponses
à ses besoins
essentiels, à 1/4 d’heure
de marche chez lui.elle.
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La proximité vis-à-vis des ressources prime sur leur accessibilité (des services moins grands, moins centraux, mais plus proches de chacun•e). Le potentiel piétonnier est un attribut important. Les quartiers et la vie de quartier vont appeler l’instauration d’une planification physique.
Le concept de la ville du « quart d’heure » qualifiée de « communauté complète », s’appuie sur 3 idées fondamentales :

• conception de l’espace urbain en tenant compte des temps de trajet afin de les minimiser (réduction des déplacements pendulaires longs, onéreux, pénalisant la qualité de vie).
• penser l’espace en fonction des moments et des usages possibles, tout en considérant les différents publics (utilisation de lieux existants avec une diversification des usages).

• instauration d’un lien affectif de chaque individu avec son environnement, avec un lieu (attachement des habitants à leur quartier).

Par essence, la ville du « quart d’heure » s’oppose au modèle du développement associé à l’automobile. Elle a pour objectif de favoriser les interactions économiques et les micro-mobilités, et de permettre de réduire l’usage des transports motorisés, la pollution de l’air, l’émission des gaz à effet de serre, le bruit, les accidents / incidents de circulation.

3 – La densification au service d’une démographie vertueuse :

La densification répond à une problématique démographique que la ville n’est pas parvenue à solutionner à ce jour. En 30 ans, le Sénonais a gagné près de 30 000 habitants (soit plus que la population de la ville de Sens elle même). Depuis les années 70, la population municipale a, quant à elle, stagné et oscille entre 25 000 et 27 0000 habitants.

Pour gagner « en poids », Sens doit pouvoir faire croître sa population, avec maîtrise et raison. Plus qu’un devoir, c’est une réelle nécessité. Cet accroissement de population permettra un rééquilibrage des rapports :

1. pour Sens intra-muros,
2. entre Sens et les communes de l’agglomération,
3. entre Sens et son territoire,
4. entre Sens et les villes voisines concurrentielles : Auxerre, Troyes, Montargis, Fontainebleau, Melun, Montereau…

Pour augmenter sa population, Sens n’a pas vraiment le choix.

1. L’étalement urbain n’est plus à l’ordre du jour à l’aune des nécessités environnementales actuelles (loi ZAN).
2. Se densifier, par construction ou reconstruction.

D’inspiration anglo-saxone, la politique urbaine préconisée par SENS4ETOILES consiste à autoriser de construire plus haut et mieux. Ce qui s’oppose à la densification par « saturation », communément mise en place et validée par les instances publiques à Sens comme par la plupart des villes françaises et qui aboutit nécessairement à la saturation de l’espace urbain (étalement intra-urbain).

Pour le maintien et le développement de son attractivité, la ville doit peser davantage. A l’horizon 2040, le nombre de Sénonais•es devrait dépasser 35 000 ; dépassant ainsi la population municipale d’Auxerre !. Faisant de Sens la Préfecture naturelle du département !

4 – La densification au service de l’économie publique :

La densification répond à un objectif de mutualisation de l’espace public. Mutualisation qui permet en même temps l’abaissement des coûts de revient et l’amélioration de la qualité des traitements.

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Moins de surface c’est moins de coûts
d’aménagement et d’entretien.
C’est donc plus de ressources pour
de meilleurs aménagements
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Réaliser ou commander des aménagements pour 2 ou pour 10 logements n’entraîne pas du tout les mêmes rendements et les mêmes amortissements (voirie, chauffage urbain, éclairages, adduction d’eau potable). L’économie d’échelle est sensible et pour la commune comme pour les habitants qui participent indirectement au paiement de la facture, la différence compte !

Densifier la ville, c’est faire le choix de préserver les ressources du contribuable et de dégager des marges de manœuvre supplémentaires.

5 – La densification contre la crise du logement :

Depuis deux ou trois décennies, le parc de logements de la ville se transforme plus qu’il n’augmente. L’augmentation (quantitatif) et la transformation (qualitatif) restent nettement insuffisantes si l’on tient compte de la demande et du potentiel de demande. Le territoire communal, qui souffre de l’absence d’un programme d’aménagement urbain, accuse une pénurie en stagnant aux alentours de 12 000 logements.

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Des économies d’échelle
qui permettent d’accéder à
un parc immobilier de
meilleure qualité
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Beaucoup de projets immobiliers sont abandonnés par manque de rentabilité à Sens en raison, notamment, des contraintes réglementaires limitant la construction en hauteur. Chacun•e conçoit facilement que des niveaux supplémentaires permettent parfois, favorisent toujours, l’amortissement d’une construction. De même, dans un collectif, la disposition d’un parking souterrain ou en RDC, d’un ascenseur, sont rendues financièrement possibles dès lors que 2 ou 3 niveaux supplémentaires sont autorisés.

La densification maîtrisée aide l’accession à la propriété et abaisse le coût locatif au bénéfice des citoyens. Il s’agit d’établir un cercle vertueux de mutualisation des prestations afin de construire plus et moins cher (/m²) et surtout de construire mieux. Au bénéfice de tous, en commençant par les étudiants•es que nous souhaitons accueillir, les primo-accédants, les personnes bénéficiant de petites retraites, les foyers monoparentaux… !

La mise sur le marché d’un nombre important de logements qualitatifs permettra de limiter la spéculation des bailleurs privés comme publics. Il s’agit d’assainir la concurrence, améliorer l’offre et lutter contre l’insalubrité en marginalisant les marchands de sommeil qui louent à des coûts prohibitifs !

Densifier la ville, c’est faire le choix d’améliorer les conditions de logement en même temps que de préserver le pouvoir d’achat des Sénonais•es.

Bel exemple d’intégration d’un immeuble de 6 étages rue Beaurepaire

6 – La densification au service des logements collectifs :

Par cohérence, il s’agit de favoriser autant que faire se peut le logement collectif sur la majorité du territoire communal. Aucune parcelle, ancienne ou nouvelle issue d’une division, ne fera l’objet d’un projet de maison individuelle. Certains secteurs pourront être réservés pour ce type de construction en obéissant à des règles de densité et d’aménagement. La construction de maisons individuelles doit être contenue, maîtrisée et devenir l’exception consécutive à des contraintes.
Le type de construction à privilégier est celui des collectifs ou semi-collectifs privés comme publics dont la ville doit être l’initiatrice et/ou le promoteur en toute ou partie.
En centre-ville, en 1^ère couronne, une des solutions consiste à développer des « quartiers mixtes », dans lesquels il est possible de tout faire à pied et à vélo. Ces îlots de vie allient en général lieux de résidence, de commerces, d’emplois et d’activités culturelles.
L’habitat intermédiaire (type R+3) est l’élément central de ce dispositif : entre la maison individuelle et l’immeuble, avec jardin ou cour. Cette solution permet de répondre au besoin de calme, d’espace des habitants et génère une densité de population suffisante à l’essor des commerces de proximité.
Selon les secteurs, le nombre de niveaux des constructions pourra être porté à R+5 voire à R+7.
Autre avantage, l’augmentation de bâtiments de plus de deux étages oblige aussi le constructeur à y installer des ascenseurs. Cela permettra d’augmenter l’offre de logements aux personnes en situation de handicap.

7- la densification au service du commerce et des activités professionnelles :

Les nouvelles règles urbaines permettront l’essor des commerces de proximité. Il s’agit de retrouver l’idée du commerce en bas de chez soi !

Des typologies de construction seront imposées pour aménager des espaces d’activité en RDC au sein des nouveaux immeubles de logements, les contreparties financières d‘amortissement étant assurées par le gain de hauteur. Les espaces d’activité seront destinés à répondre à l’offre d’aujourd’hui et de stimuler la demande de demain en faveur des commerces, des professions libérales, des coopératives et entités associatives. L’augmentation de la demande sera générée de facto par l’augmentation même de la population de proximité disponible par le jeu de la densification.
D’initiative publique ou privée, les futurs programmes de logements intègreront les modalités réglementaires portées dans le futur PLU-ih vigoureusement révisé.
En outre, dans le cadre d’opérations publiques, les loyers seront modérés, encadrés et plafonnés.

8 – La densification répond à un objectif environnemental :

La densification que nous proposons (verticale) est opposée à celle mise en pratique (horizontale). La densification horizontale, celle en vigueur, va artificialiser à outrance les sols en milieu urbain. Elle remet en cause la biodiversité, les continuités écologiques, les îlots de fraicheur… La densification que nous proposons permet, quant à elle, de libérer du sol, de l’espace foncier, de végétaliser …

La densification engageant de facto une économie de construction (économie d’échelle), la marge dégagée doit pouvoir financer plus facilement le coût des performances thermiques et des innovations énergétiques pour l’ensemble des aménageurs publics ou privés. Ces performances et innovations seront encouragées par des abattements fiscaux.

D’une manière générale, pour les nouvelles constructions, il serait intéressant que la Ville puisse engager une taxe qui tienne compte davantage de l’emprise au sol. Dans cet état d’esprit, il conviendrait de prélever une taxe ou d’opérer un abattement en fonction de la « superficie imperméable d’un bien », ce qui encouragerait les propriétaires fonciers à créer de l’espace vert.

En résumé

Nous modifierons les outils juridiques et réglementaires qui actuellement privilégient le tout étalement urbain et la bétonnisation. Le nouveau PLU-iH deviendra opérationnel et cohérent pour :

Non … Il n’y aura pas de ferme de 10ha sur le site de l’ancienne fouille de Sainte-Béate développée par l’équipe actuelle.

*Objectif de la Loi ZAN
Selon la définition du ZAN, l’objectif visé est d’améliorer l’aménagement des sols en prenant en considération les impacts environnementaux liés, sans toutefois geler le développement d’une infrastructure urbaine correspondant aux besoins de logements et d’activités des territoires. Le but du « zéro artificialisation nette » est de répondre à de multiples problématiques :
– l’imperméabilisation des sols dégradant leur pouvoir d’absorption par infiltration des eaux,
– la pollution directe et indirecte par la conception et l’usage des installations,
– la disparition d’écosystèmes entraînant la perte de biodiversité,
– la raréfaction des terres agricoles, limitant la production alimentaire,
– la hausse de la température due à la suppression de la végétation.